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Quale sia la rendita di un immobile a Torino dipende da diversi fattori ma facendo una scelta oculata anche in base ai propri obiettivi e al mercato in essere un investimento immobiliare è quello che ha una stabilità e una certezza in termini di ritorno dell’investimento fatto e soprattutto una redditività superiore alle altre forme di investimento. Vediamo cosa è necessario considerare per garantirsi una rendita immobiliare in linea con i massimi del mercato degli investimenti.

Come funziona

Ci sono modi diversi di far rendere un immobile in una grande città come Torino tutto dipende dall’obiettivo che ci si prefigge e cioè se si desidera un ritorno a breve, medio o lungo termine.

Il ritorno a breve termine consiste nell’acquisto di un immobile in condizioni non ottimali ma in zone di pregio (e quindi con valori più bassi del mercato) e nella ristrutturazione affinchè acquisisca un valore significativamente più alto di quello a cui è stato acquistatocosì che con la sua vendita sia possibile rientrare di tutti i costi sostenuti più, ovviamente, il margine per l’investitore.

Questo processo è estremamente impegnativo sia dal punto di vista economico sia da quello delle energie e del tempo necessari. Si tratta infatti di individuare l’immobile adatto spendendo tempo nella ricerca e selezione, di avere la disponibilità economica per sostenere i costi di acquisto (inclusi provvigioni e atti notarili)e ristrutturazione, di affrontare l’impegno di seguire le attività di rimessa a nuovo, di trovare un compratore.

Il ritorno di un immobile nel medio termine ha quasi le stesse caratteristiche di quello a breve termine, con la differenza che l’immobile non viene rivenduto appena terminato, ma viene messo a reddito per un periodo più o meno breve così da cominciare a trarne una rendita dalla riscossione degli affitti per poi valutarne la vendita. In questo caso è più facile cominciare a ricevere reddito (il mercato degli affitti è in grande fermento) e consente di cercare acquirenti con maggiore calma, a fronte però della possibilità che l’alloggio possa subire dei danni nel periodo in cui viene locato o che gli inquilini possano dare problemi di morosità e si debba andare incontro a pratiche di sfratto coattivo che sono lunghe e costose.

Il ritorno nel lungo periodo è fatto con l’ottica di acquisire un immobile da mettere a reddito così da avere un’entrata regolare per gli anni a venire che costituisca una integrazione al reddito già presente; in questo caso i rischi sono quelli tipici delle locazioni(impegno e rischio di morosità). Vediamo nel dettaglio quali potrebbero essere i numeri che dimensionano questo tipo di investimento e come evitare i rischi connessi.

Da cosa dipende la rendita immobiliare a Torino

La rendita di un immobile a Torino dipende da vari fattori, che hanno poco a che fare con i valori “fiscali” (es. valore catastale) che vengono considerati per il calcolo dei costi accessori in caso di compravendita (es. tasse, bolli, ecc.)e delle tasse successive (es. IMU). La reale rendita che ci si può aspettare da un immobile in affitto in base ai valori di mercato dipende da fattori molto concreti, alcuni ovvi, altri meno:

• la zona e la posizione: questi sono in assoluto i fattori più importantinella scelta dell’immobile, la sua resa dipende in maniera fondamentale dalla zona e dalla posizione in cui si trova l’alloggio. Sono essenziali ad esempio la vicinanza a poli universitarie/o industriali, ospedali, la vicinanza a stazioni ferroviarie o la vicinanza a fermate della metropolitana o comunque la disponibilità di mezzi di trasporto pubblico.
• La dimensione dell’alloggio e il numero delle stanze: intuitivamente verrebbe da dire che gli alloggi più grandi rendono di più di quelli piccoli, ma questo è vero solo se gli alloggi grandi vengono affittati in maniera frazionata (affitto a stanze) e non come intero, altrimenti il bilocale può avere una resa migliore del quadrilocale (in termini percentuali).
• Se è arredato o vuoto: ovviamente un alloggio ben arredato può chiedere canoni maggiori di un alloggio vuoto o con arredi vetusti.

Oltre a questi fattori ce ne sono altri che comunque contribuiscono a formare il prezzo e a interessare la domanda quali ad esempio:

• la condizione interna dell’alloggio (e degli arredi) e dell’edificio;
• il numero dei bagni;
• la presenza dell’ascensore;
• l’ammontare delle spese condominiali;
• la classe energetica.

Per “dare dei numeri” si può dire che un alloggio quadrilocale (3 camere cucina e bagno) vuoto in zone centrali o semicentrali come Crocetta, San Salvario, Santa Rita, Cit Turin, Cenisia, Centro Europa può andare da 500 € fino a 750 – 800 € /mese.

Sapendo qual è il valore medio dell’affitto in una certa zona diventa facile calcolare quale potrebbe essere il rendimento annuo lordo di un immobile in locazione facendo semplicemente il rapporto tra il totale dei 12 canoni di locazione annui e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile, così da capire quale percentuale di rendimento offre l’investimento.

Ovviamente la messa a reddito tramite affitto si porta dietro le problematiche tipiche del settore immobiliare (morosità, danni agli immobili, notevoli impegni gestionali, ecc.) per i quali però una facile soluzione è affidarsi a società di gestione immobiliari che prendono in carico l’immobile eliminando per il proprietario non solo gli impegni di tempo e denaro (nel caso ci siano problemi di danneggiamenti negli alloggi), ma anche e soprattutto il rischio di morosità che è e rimane il principale rischio della rendita immobiliare così da avere una rendita senza impegni e senza rischi, quindi addirittura preferibile ad altre forme di investimento che a fronte di una redditività comparabile presentano però ampi margini di rischio.

I vantaggi di affidarsi ad una società immobiliare per la gestione degli affitti sono molteplici, e legati principalmente ad aspetti finanziari come: tutela del patrimonio, tassazione e passaggio generazionale. Da un punto di vista operativo invece i vantaggi sono di avere una rendita senza nessun impegno, l’eliminazione del rischio di morosità, e nessun costo di intermediazione durante le procedure contrattuali.

Tradizionalmente i percorsi per mettere a reddito un immobile sono sempre stati due, il fai da te o l’agenzia immobiliare. In tempi relativamente recenti è nata anche una “terza via” alle possibilità di supporto ai proprietari, che sono le società immobiliari, organizzazioni di professionisti con competenze e attività multiple in grado di offrire supporto in tutto il processo della stipula del contratto di locazione, ma anche, e soprattutto, dopo la conclusione del contratto sollevando il proprietario dll’impegno nella gestione ordinaria degli inquilini.

Una società immobiliare è di fatto, un’impresa il cui fine è quello gestire un patrimonio immobiliare, attraverso l’acquisto, la vendita o l’affitto di: appartamenti, case, terreni ecc. ecc.

Come si intuisce, le situazioni sono molto diverse, sia sotto il profilo gestionale che fiscale, ma sopratutto differiscono per le opportunità e i vantaggi che ne derivano.

Continua a seguire, perché in questo articolo cercheremo di approfondire questo argomento, parlando di quali sono i principali vantaggi di una società immobiliare per la gestione degli affitti.

Rendita senza impegno

Tra i principali vantaggi di dare in gestione i tuoi immobili, ad una società immobiliare, c’è sicuramente la possibilità di ottenere una rendita sicura e senza impegno. Questo perché di fatto una società immobiliare, prende su di sè tutta la procedura, diventando l’unica interfaccia che il proprietario vede. Per essere concreti è la società che paga l’affitto. I passaggi principali di questa procedura sono:

• redazione del contratto di locazione incluse le clausole specifiche concordate con la proprietà;
• registrazione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate;
• impostazione bonifico continuativo mensile per il pagamento del canone di locazione;
• riqualificazione dell’alloggio tramite interventi di miglioria e arredamento completo;
• comunicazione al comune di cambio intestatario per la TARI;
• attivazione/voltura delle utenze luce e gas;
• presentazione all’amministratore di condominio e ai vicini di casa;

Si capisce bene quanto tutto questo ti consenta di ottenere una rendita dai tuoi immobili, senza nessun tipo di impegno nè presenza diretta in quanto una volta concluso il contratti di locazione con la società non c’è più nessun impegno da parte del proprietario.

Scegliendo di operare da solo invece, come privato, ti troveresti di fronte tutta una serie di problematiche che, se non gestite nel migliore dei modi, potrebbero mettere a rischio non solo il tuo patrimonio immobiliare, ma anche le tue finanze dirette in quanto privato cittadino.

E parlando di potenziali problematiche, tra le principali vi è sicuramente il rischio di incorrere in morosità da parte degli inquilini, per mancato pagamento del canone di locazionee di tutte le spese collegate (es. spese condominiali, riscaldamento, ecc.).

Nessuna morosità

Quando parliamo di nessuna morosità non è un modo di dire, ma una vera e propria garanzia che fa parte dei vantaggi di affidarsi ad una società immobiliare per la gestione dei tuoi immobili in affitto. Se decidi di operare da solo, sappi che, il rischio di incappare in morosità da parte degli inquilini è molto alto. A questo punto le problematiche che possono nascere, non sono affatto facili da gestire epossono tramutarsi in un vero e proprio disastro finanziario

Ed è qui che la tua scelta di affidarti ad una società immobiliare si rivela risolutiva, in quanto prendendosi la totale responsabilità di ogni aspetto e problematica, la società ti garantisce il pagamento del canone di locazione in quanto lo effettua in prima personaannullando così di fatto il rischio di mancato pagamento. La società immobiliare si assume quindi il rischio di impresa legato all’insolvenza degli inquiliniche andrà a scegliere (che saranno in pratica sub-inquilini della società) e che avranno nella società il loro unico riferimento.

E tutto questo viene fatto senza che tu ti debba preoccupare di nulla.

Nessun costo di intermediazione

Per quanto riguarda il costi di intermediazione, sarai felice di sapere che affidandoti ad una società immobiliare, non ne avrai di nessun tipo.

Esatto, non sto scherzando! Uno tra i principali vantaggi di affidarsi ad una società immobiliare per la gestione degli affitti, non trattandosi di una tradizionale agenzia è proprio quello di non dover sostenere nessun costo di intermediazione.

Una tradizionale agenzia immobiliare per gestire, nota bene solo una piccola parte di tutto quello che riguarda affittare un immobile (e cioè solo fino alla stipula del contratto di locazione con l’inquilino), richiede una provvigione che può essere pari a una o due mensilità del canone di locazione, e dopo aver stipulato il contratto non prende parte in nessun modo alla gestione, lasciando sul proprietario la gestione ordinaria degli inquilini, la risoluzione delle problematiche di carattere pratico e soprattutto il rischio di morosità.
Quello che fa una società immobiliare invece, come già detto e chiarito in precedenza, è assumersila totale gestione e responsabilità del patrimonio immobiliare, per cui una volta preso in carico il tuo immobile,si occuperà di farlo rendereseguendo le principali tendenze del mercato, motivo per cui i suoi guadagni non derivano dalla semplice intermediazione in fase di stipula. Quindi nessun costo di intermediazione.

A questo punto è ormai chiaro, che se possiedi un patrimonio immobiliare, e il tuo obbiettivo è quello di metterlo a reddito, la scelta più efficace è sicuramente quella di affidarsi ad una società immobiliare, in grado di garantirti un guadagno passivo, ridurre costi, rischi e soprattutto il dispendio energetico di dover gestire da solo ogni situazione o problematica che potrebbe presentarsi.

In poche parole: la scelta giusta.

I requisiti necessari per affittare casa, e i documenti che servono per farlo, rappresentano probabilmente gli aspetti più importanti e necessari da conoscere, di tutta questa procedura.

Nell’articolo precedente, abbiamo fatto una panoramica generale, su tutto ciò che serve conoscere per affittare casa, oggi invece, vogliamo dedicarci in particolar modo a questi due.

Capire bene quali requisiti soddisfare, e conoscere tutta la documentazione da esibire, è indispensabile in quanto saranno principalmente questi due parametri a determinare il successo o il fallimento del nostro intento di investire nel mercato degli affitti.

Quindi, se vuoi affittare casa in modo sicuro e conoscere meglio come farlo, sei nel posto giusto.

Requisiti

I requisiti da soddisfare per affittare casa sono di diversa tipologia, si va da requisiti di natura più amministrativa e burocratica, a requisiti di natura puramente strutturale relativi in modo diretto all’immobile in questione.

Parlando di questi ultimi requisiti, quelli strutturali, dobbiamo:

• Verificare che gli impianti tecnici (impianto elettrico e distribuzione gas) siano a norma e corredati da Certificazione di Conformità redatta da tecnico abilitato.
• Assicurarci che l’impianto di riscaldamento e distribuzione dell’acqua siano perfettamente funzionanti.
• Se l’alloggio viene affittato arredato, che tutte le sue parti (elettrodomestici, caldaietta, mobili, ecc.) siano funzionanti”, e soprattutto sicuri, non vogliamo che un forno o una lavatrice provochino incidenti;

Passando ai requisiti di natura puramente amministrativa, l’unica cosa veramente importante, è assicurarci che sulla nostra casa, non gravino procedure amministrative di recupero crediti come, pignoramenti o cartelle Equitalia.

Mentre parlando di efficienza energetica sopra citata, un altro requisito estremamente importante, è ottenere l’attestazione energetica (APE), elaborata da tecnici specializzati e trasmessi alla regione Piemonte.

Questo ultimo documento, deve per legge essere mostrato all’inquilino, e costituisce una clausola contrattuale obbligatoria, in quanto è in grado di far variare il canone di affitto mensile anche di molto, con un classe energetica più alta, e di conseguenza una maggiore efficienza energetica, il prezzo sale, mentre con una classe energetica inferiore scende, in quanto poca efficienza energetica si traduce in maggiori consumi per i futuri inquilini.

Una volta capiti bene quali sono tutti i requisiti, quello che serve conoscere, è l’aspetto di natura puramente burocratica e amministrativa, ossia quali sono i documenti necessari per affittare casa.

Documenti

I documenti necessari per avviare e concludere la procedura di affitto, vanno esibiti per la predisposizione e stipula del contratto.

E’ necessario fare una precisazione, ossia che entrambe le parti, locatore e inquilino dovranno esibire una seria precisa di documenti durante le fasi di questa procedura.

Nella prima fase, la stesura e stipula del contratto, i documenti necessari saranno:

• da parte del locatore, documento di identità, codice fiscale, piantina della casa, copia dell’atto di acquisto o visura catastale e attestato APE;
• da parte dell’inquilino, documento di identità e codice fiscale di tutti i conviventi se più di uno, almeno le ultime due buste paga se lavoratore dipendente, ultimo modello Unico e visura camerale se libero professionista o lavoratore autonomo.

La seconda e conclusiva fase di questa procedura prevede che, entro trenta giorni dalla firma del contratto, quest’ultimo venga registrato presso l’Agenzia delle Entrate da una della parti del contratto, proprietario, inquilino o mediatore immobiliare se c’è stato.

E’ doveroso precisare, che se il contratto non viene registrato entro trenta giorni regolarmente presso l’Agenzia delle Entrate, sono previste sanzioni.

A questo punto, non resta che procedere, e a questo proposito, voglio ricordarti che, una soluzione efficace e sicura se desideri affittare casa senza doverti preoccupare di nulla e senza il rischio di commettere errori, è affidarti ad una società immobiliare in grado di prendersi carico di tutti gli aspetti burocratici e non di questa procedura, garantendo il massimo della professionalità e soprattutto dell’affidabilità.

Scegliere di investire nel mercato immobiliare per garantirsi una rendita considerevole nel tempo con la messa a reddito tramite affitto è considerata una scelta vincente, come dimostra il fatto che il mercato immobiliare a Torino è sempre in grande fermento e non ha conosciuto pause neanche nei periodi di pandemia.
Inoltre se si dispone di un immobile non sfruttato, scegliere di farlo rendere entrando nel mercato degli affitti, è una scelta quasi obbligata se non vuoi trovarti a dover pagare le spese che gravano su un immobile di proprietà (IMU, spese condominiali ordinarie e straordinarie) e trovarsi così ad avere una causa di spese invece che una fonte di reddito.
Da considerare che, specie per determinate tipologie di case, la vendita, può rivelarsi molto difficile , e poco vantaggiosa.

Per affittare la propria casa le scelte percorribili sono generalmente due: fare tutto da soli tramite annunci privati, oppure rivolgersi ad una agenzia Immobiliare. Affittare casa può essere una scelta intelligente sotto molti punti di vista, primo tra tutti quello economico, ma come spesso accade è più facile a dirsi che a farsi.

Affittare casa può essere una scelta intelligente sotto molti punti di vista, primo tra tutti quello economico, come ogni argomento però, anche la messa a reddito tramite affitto, necessita di essere conosciuto e approfondito in ogni sua sfaccettatura per non commettere errori e incappare in spiacevoli sorprese.
Perciò se stai pensando investire in un acquisto immobiliare per la messa a reddito o di affittare la tua casa ma non sai cosa questo potrebbe implicare, in questo articolo, cercheremo di approfondire gli aspetti principali, tra cui i requisiti, le diverse tipologie di contratto e le varie possibilità di supporto che puoi trovare se ne hai bisogno.

Andiamo per gradi partendo dall’inizio.

Requisiti

I requisiti per poter affittare la tua casa in modo regolare, non sono molti, ma devono essere assolutamente rispettati e verificabili. Innanzi tutto è necessario dimostrare la corretta funzionalità dell’immobile, ovvero che:

• tutti gli impianti siano a norma e funzionanti (acqua, luce, riscaldamento ecc. ecc.);
• se l’alloggio viene affittato arredato, che tutte le sue parti (elettrodomestici, caldaietta, mobili, ecc.) siano funzionanti;
• i locali interni alla casa, siano in buono stato.

Per quanto riguarda invece i requisiti di natura più amministrativa, per affittare casa, è sufficiente dimostrare che su di essa non gravino pignoramenti.

Un altro requisito fondamentale, è rappresentato dall’APE, Attestato di certificazione energetica in quanto questo parametro può far oscillare significativamente il canone di affitto.

Si tratta di un documento obbligatorio da mostrare all’inquilino, redatto da un Certificatore Abilitato e indipendente, che descrive la prestazione energetica dell’edificio, in pratica più la classe energetica sarà alta, più il canone di affitto potrà salire, con una classe energetica bassa invece, inevitabilmente scenderà, in quanto è previsto un consumo energetico (e quindi una maggiore spesa per le utenze) maggiore da parte dei futuri inquilini.

Per sapere se rispetti i requisiti sopra citati, in modo veloce e sicuro, un consiglio molto utile è sempre quello di affidarsi a dei professionisti del settore, che potranno aiutarti a fare tutte le verifiche che servono e consigliarti per le eventuali soluzioni. Più avanti vedremo a chi è possibile rivolgersi in sicurezza.

Una volta verificato se rispetti tutti i requisiti necessari, non resta che sapere qual è tipologia di contratto di affitto che fa più al caso tuo.

Vediamo insieme quelle più diffuse.

Tipologia contratti di affitto

Esistono diverse tipologie di contratti di affitto, e quindi a diverse tipologie corrispondono diversi vincoli e diverse opportunità sia da parte del locatore, che dell’inquilino.

Sulla scena però quelle principali e maggiorante utilizzate sono:

• contratto di affitto a canone libero: è la tipologia più diffusa e il canone è un libero accordo tra locatore e inquilino stabilito in base ai prezzi di mercato. Il contratto di durata minima di 4 anni, automaticamente rinnovabile per altri 4 alle stesse condizioni, salvo alcune casistiche particolari (es. vendita, utilizzo proprio o per parenti di primo grado, ecc.). E’ comunemente conosciuto come contratto “quattro più quattro”.
• Contratto a canone concordato: in questo caso il valore del canone di affitto non è un libero accordo tra le parti, ma è vincolato ad alcuni parametri stabiliti dal Comune in cui è situato l’alloggio (Patti Territoriali).  Tali parametri considerano vari aspetti (es. stato di manutenzione, dotazione di ascensore, presenza di garage, tipo di riscaldamento, ecc.) e consentono di fissare l’affitto entro certi valori massimi normalmente significantemente più bassi del canone libero, a fronte di sgravi fiscali per il proprietario e per l’inquilino che fissa la residenza anagrafica nell’alloggio. Questi contratti hanno durata 3+2 (con le stesse clausole di mancato rinnovo viste per il 4+4).
• Contratto di affitto transitorio: questa tipologia di contratti può avere durata massima di 18 mesi ed è pensata per persone che hanno esigenze abitative temporanee (tipicamente studenti e lavoratori fuori sede) clausola che va specificata nel contratto.
• Contratto di affitto a studenti universitari: È un contratto specifico per studenti che hanno la sede di residenza in una città diversa dalla città in cui si recano a studiare (caratteristica che va dimostrata); a fronte di un affitto più contenuto per gli studenti (discorso analogo al contratto concordato) consente al proprietario una tassazione più favorevole. La durata possibile va dai sei mesi ai tre anni, con rinnovo automatico pari alla durata originaria.

E’ importante sapere che qualunque tipologia di contratto che sceglierai, questo deve essere registrato dal proprietario o dall’inquilino all’Agenzia delle Entrate entro 30 gg dalla firma. Se la registrazione avviene dopo 30 giorni dalla stipula, verranno applicate sanzioni in fase di registrazione.

I partner per affittare la tua casa

Tradizionalmente i percorsi per mettere a reddito un immobile sono sempre stati due, il fai da te o l’agenzia immobiliare.

Come abbiamo visto le verifiche, le scelte e gli adempimenti non sono pochissimi e sono facili gli errori che possono costare caro sia in termini economici che di tranquillità, per questo il consiglio è quello di rivolgersi a dei professionisti che ti affianchino in tutte la fasi del processo dalla ricercca dell’inquilino fino alla registrazione del contratto di locazione.

Ovviamente questi professionisti hanno un costo, che in genera si aggira, per il proprietario su un valore pari a  una o due mensilità del canone richiesto + IVA.

In tempi relativamente recenti è nata anche una “terza via” alle possibilità di supporto ai proprietari, la terza via sono le società immobiliari, organizzazioni di professionisti con competenze  e attività multiple in grado di offrire supporto anche dopo la conclusione del contratto aiutando il proprietario nella gestione ordinaria degli inquilini.

Per saperne di più sul funzionamento e il supporto che queste società possono offrire leggi il nostro blog…

Come vedi c’è molto da sapere su come affittare casa e spero che questo articolo ti sia stato utile, quindi sei realmente intenzionato ad investire in questo mercato, il consiglio è quello di farlo nel modo più preciso e regolare possibile.